不動産登記【司法書士かやの木総合事務所|さいたま市】


不動産登記Q&A

Q1

 どんな時に不動産の登記をするのですか?

 

A1 法務局の登記簿に記録されている「登記事項」に変更が生じたときに登記をします。

土地や建物の名義が変わった、土地の用途が変わった、建物を増築した…など、様々なケースで登記をします。

なお、「登記事項」の内容は、法務局で発行される「登記事項証明書」で確認することができます。

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Q2 

 登記は必ずしなければならないのですか?

A2 登記の申請義務があるものと、義務がないものがあります。

【法律上 登記申請義務があるもの】

建物を新築したときの表題登記、土地の地目・地積を変更したときの変更登記、建物を取り壊したときの滅失登記など(主に登記事項証明書の「表題部」に関するもの)

【法律上 登記申請義務がないもの】

登記事項証明書の「権利部」に記載される事項は、原則として登記申請の義務はありません。しかし、不動産に関する物権の得喪及び変更を第三者に主張するためには登記が必要となります。権利の保全のため、遅滞なく登記することをお勧めします。

【他の登記をする前提として必ずしなければならないもの】

例えば、不動産を売却する時には通常「所有権移転登記」を行いますが、この際、売主の現住所が登記簿に記録されている住所と異なる場合は、「所有権移転登記」の前提として「所有権登記名義人住所変更登記」をする必要があります。このように、ある登記をする前提として必ず登記しなければならないものがあります。

【その他】

一般的な不動産の売買契約や、住宅ローン・事業資金借入などによる金融機関との契約では、契約書上に登記をする旨記載されているのが一般的です。そのような場合は、法律上ではなく契約上の義務として登記をすることになります。

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Q3 

 私は土地を所有していますが、引っ越しをして住所も変わりました。どのような登記が必要ですか?

A3 登記簿には不動産の所有者の住所が記録されていますので、その内容を変更する「所有権登記名義人住所変更登記」をします。

この登記自体には申請義務はありませんので、引っ越し等の都度変更登記をする必要はないとも言えます。 しかし、住所移転から年数が経過すると、登記に必要となる書類(住民票、戸籍の附票等)が保存期間満了により揃わなくなるなど、いざ、売却や担保設定などで登記が必要になった時にスムーズに手続きが進まなくなる場合があります。そのようなことのないよう、折をみて登記をすることをおすすめします。

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Q4 

 住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消登記の書類をもらいました。どうすればよいですか?

A4 金融機関の書類の中には有効期限のあるものが含まれることがありますので、期限が切れる前に抵当権抹消登記手続をしましょう。

登記簿に記録されている所有者の住所が現住所と異なる場合や、登記簿に記録されている所有者に相続等が発生して所有者が変わっている場合は、抵当権抹消登記の前提として住所変更登記や相続による所有権移転登記が必要となります。

これらの登記には時間のかかるケースもありますので、上記有効期限の間際に手続を開始するのではなく、書類が来たらお早目に手続きなさることをお勧めします。

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Q5 

 不動産の所有者が亡くなりました。 どんな登記が必要になりますか?

A5 亡くなった方から不動産の所有権を承継する方への、所有権移転登記をします。

誰が承継するのかはケースにより異なります。

【例】・遺言書で不動産の承継者が指定され、当該受遺者が取得(遺贈、相続等)

    ・遺産分割協議により法定相続人の一部の者が取得(相続)      

   ・法定相続人全員が法定相続分で取得(相続)

   ・所有者が亡くなる前に第三者に売却していた(売買) など…

ケースにより、登記に関与する人、必要書類、登録免許税などが異なりますので、詳細につきましてはお問合せください。

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Q6

 私の名義の自宅の土地・建物を息子の名義に変えたいのですが、どうすればよいですか? 

A6 「名義を変える」ことはすなわち「所有権が移転する(一方は権利を失い、もう一方は権利を得る)」ことですので、登記としては所有権移転登記をします。

名義を変えるに際して対価が生じる場合は売買による所有権移転、無償であれば贈与による所有権移転など、実態に合わせた登記をします。

不動産の名義を変えると、不動産取得税、贈与税、譲渡所得税など、各種の税金が課税されることがあります。

登記をした後で思いがけない税金がかかることに気づき、登記をやり直したり抹消したりすることのないよう、不動産の名義の変更にあたっては、税金についても考慮の上検討することが重要です。

なお、親族間の売買等に関しては、別途「不動産の贈与・親族間売買」のQ&Aもご参照ください。

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Q7 

 自宅が区画整理地だったのですが、このほど換地処分が終わりました。隣家の方から共有物分割登記をしたいという声がかかったのですが、どういうことですか?

A7 土地の共有物分割登記とは、数名の共有名義の不動産を、単独名義の複数の土地にするための登記です。区画整理地において従前の土地が共有の場合、換地処分後の土地も共有となるため、換地処分後に共有物分割の登記を行います。

なお、換地処分前に従前の土地を分筆して、共有物分割登記を行うケースもあります。

共有物分割登記の例として、現在2名共有の土地1筆を、各人の単独所有である2筆の土地にするための手順を示します。


不動産.png


上記は担保権(抵当権、根抵当権等)の登記がされていないケースです。

金融機関の抵当権設定登記がある場合は、その抵当権の抹消登記、変更登記(抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更登記)などが別途必要になります。


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Q8

 半年程前に自宅の土地・建物を購入し、私の名義になっているのですが、購入資金の4分の1は妻が負担しています。購入資金の負担割合に応じて、妻にも名義をもたせることは可能でしょうか?

 

A8 不動産を購入する際、誰の名義にするかはとても重要なことです。

民法上は当事者の思いどおりの名義にできますが、一般的には、購入資金を出資した人の名義(資金提供者が複数ある場合には、各自の負担割合に応じた複数名義)にすることが多いです。(贈与税等の負担軽減の観点などから)

ご質問のように、登記名義と購入資金の負担割合が一致しないとき、事後的に登記名義を資金負担割合に合わせることができます。

この場合は、「所有権更正登記」もしくは「真正な登記名義の回復による所有権(持分)移転登記」を行います。

担保権の有無、前所有者や担保権者の協力が得られるか否かによって、上記のうち最適な方法で登記を行います。